എന്താണ് പട്ടയം?

സർക്കാരിന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭൂമി വ്യക്തികൾക്കോ സ്ഥാപനങ്ങൾക്കോ പതിച്ചു നൽകുമ്പോൾ നൽകുന്ന ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖയാണ് പട്ടയം. സാധാരണയായി സ്വന്തമായി ഭൂമി ഇല്ലാത്തവർക്കോ, അല്ലെങ്കിൽ വർഷങ്ങളായി സ്ഥലം കൈവശം വെച്ച് അനുഭവിച്ചു കൊണ്ടിരിക്കുന്നവർക്കോ ആണ് പട്ടയവിതരണം അതായതു ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം നൽകുന്നത്.

സാധാരണഗതിയിൽ ലാൻഡ് റവന്യൂ വകുപ്പിന്റെ, ലാൻഡ് ട്രിബ്യൂണൽ വഴിയാണ് പട്ടയം നൽകപ്പെടുന്നത്. ഒരു സ്ഥലം കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിന് ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കാൻ പട്ടയം ആവശ്യമാണ്. പട്ടയ രജിസ്റ്ററിൽ (തണ്ടപ്പേര് രജിസ്റ്റർ) രേഖപ്പെടുത്തിയ പേരിനെയാണ്‌ തണ്ടപ്പേര് എന്നുപറയുന്നത്.

V. S അച്ചുദാനന്ദൻ മുഖ്യമന്ത്രിയായപ്പോൾ മുന്നാറിൽ പ്രസിദ്ധമായ രവീന്ദ്രൻ പട്ടയം?

മൂന്നാറിലെ പട്ടയവിതരണത്തിലൂടെയാണ് എം.ഐ.രവീന്ദ്രൻ വിവാദ നായകനായത്. ദേവികുളത്ത് അഡീഷനൽ തഹസിൽദാരുടെ ചുമതലയുണ്ടായിരുന്ന രവീന്ദ്രൻ 1999ൽ ലാൻഡ് അസൈൻമെന്റ് കമ്മിറ്റി ശുപാർശ പ്രകാരമെന്ന പേരിൽ ദേവികുളം താലൂക്കിലെ ഒൻപതു വില്ലേജുകളിൽ 530 പട്ടയങ്ങൾ വിതരണം ചെയ്‌തിരുന്നു. അന്നു ജില്ലാ കലക്‌ടറായിരുന്ന വി.ആർ. പത്മനാഭന്റെ ഉത്തരവു പ്രകാരമാണു പട്ടയം നൽകാൻ രവീന്ദ്രനെ ചുമതലപ്പെടുത്തിയത്. ജില്ലാ കലക്‌ടറുടെ ഉത്തരവ്, സ്‌റ്റാറ്റ്യൂട്ടറി റഗുലേറ്ററി ഓർഡർവഴി ഗസറ്റിൽ വിജ്‌ഞാപനം ചെയ്‌തു സാധൂകരിക്കാൻ തിരക്കിനിടയിൽ റവന്യു വകുപ്പ് മറന്നു. അതോടെ നിയമപ്രകാരം രവീന്ദ്രൻ തഹസിൽദാർ ആയില്ല. പട്ടയം ഒപ്പിട്ടുനൽകാനുള്ള അധികാരം തഹസിൽദാർക്കു മാത്രമാണെന്നാണു ചട്ടം. രവീന്ദ്രൻ ഒപ്പിട്ടു വിതരണം ചെയ്‌ത പട്ടയങ്ങൾ ചട്ടവിരുദ്ധമായതും അവ റദ്ദാക്കാൻ മൂന്നാർ ദൗത്യസംഘം തലവനായിരുന്ന കെ.സുരേഷ്കുമാർ തീരുമാനിച്ചതും ഇങ്ങനെയായിരുന്നു.

സാധാരണ / പൊതുവായ മുക്ത്യാർ (General Power of Attorney) മുഖേന നടത്തിയ വസ്തു കച്ചവടം സാധുവാണോ?

സാധാരണ / പൊതുവായ മുക്ത്യാർ (General Power of Attorney) മുഖേന നടത്തിയ ഒരു കൈമാറ്റത്തിലൂടെ, വസ്തു വാങ്ങിയ വ്യക്തിക്ക് ജന്മാവകാശം സിദ്ധിക്കില്ല എന്നൊരു വിധി സുപ്രീം കോടതി ഒക്ടോബർ 2011 ൽ നടത്തിയിട്ടുണ്ട് (Suraj Lamp and Pvt. Ltd. v/s State of Haryana and another). ഈ വിധിയിൽ General Power of Attorney എന്നത് വസ്തു കൈമാറ്റത്തിനുള്ള ഒരു അംഗീകൃത രീതിയല്ല എന്നും കോടതി പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്. അതുകൊണ്ടു മുക്ത്യാർ അവകാശം സിദ്ധിച്ച വ്യക്തികൾ നടത്തിയ ഭൂമി കൈമാറ്റ ആധാരങ്ങളിൽ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കുക.

ഈ സുപ്രിം കോടതി വിധിക്കു ശേഷം മറ്റു സുപ്രിം കോടതി വിധികളോ നിയമ പരിഷ്കരണമോ നടന്നിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശിധിക്കുക.

എന്താണ് മുക്ത്യാർ (Power of Attorney)

ഒരാൾ, തനിക്കു വേണ്ടി കാര്യങ്ങൾ ചെയ്യാൻ മറ്റൊരാളെ ചുമതലപ്പെടുത്തി എഴുതി കൊടുക്കുന്ന ആധീകരിക സമ്മത പത്രം ആണ് മുക്ത്യാർ. പൊതുവായ എല്ലാ കാര്യങ്ങളും ചെയ്യാൻ ചുമതലപ്പെടുത്തുന്നതിനെ സാധാരണ മുക്ത്യാർ(General Power of Attorney) എന്നു പറയുന്നു. ചില പ്രത്യേക കാര്യങ്ങൾ മാത്രം ചുമതലപ്പെടുത്തി മുക്ത്യാർ എഴുതാം. വസ്തു സംബന്ധമായ ഏതൊരു മുക്ത്യറും നിർബന്ധമായും രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിരിക്കണം. ഇതിനുഈ അടുത്ത് ഒരു സുപ്രിം കോടതി വിധിയോടെ ( Rajni Tandon vs Dulal Ranjan Ghosh Dastidar & Anr)  ചില മാറ്റങ്ങൾ ഉണ്ടായിട്ടുണ്ട്. ഡോക്യുമെന്റ് എക്സിക്യൂട്ട് ചെയ്യുന്നയാളും രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്ന ആളും ഒരാൾ തന്നെ ആണെങ്കിൽ, രെജിസ്ട്രേഷൻ നിർബന്ധം ഇല്ല.  രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നതിന്  സർക്കാർ നിശ്ചയിച്ചിട്ടുള്ള സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി വേണ്ടതാണ്. കേരളത്തിലെ ഏതു റജിസ്ട്രാർ ഓഫിസിലും മുക്ത്യാർ രജിസ്ട്രർ ചെയ്യാം.അവശ്യമെങ്കിൽ റദ്ദാക്കുകയും ആവാം.

സാധാരണ / പൊതുവായ മുക്ത്യാർ (General Power of Attorney) മുഖേന നടത്തിയ ഒരു കൈമാറ്റത്തിലൂടെ, വസ്തു വാങ്ങിയ വ്യക്തിക്ക് ജന്മാവകാശം സിദ്ധിക്കില്ല എന്നൊരു വിധി സുപ്രീം കോടതി ഒക്ടോബർ 2011 ൽ നടത്തിയിട്ടുണ്ട് (Suraj Lamp and Pvt. Ltd. v/s State of Haryana and another). ഈ വിധിയിൽ General Power of Attorney എന്നത് വസ്തു കൈമാറ്റത്തിനുള്ള ഒരു അംഗീകൃത രീതിയല്ല എന്നും കോടതി പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്. അതുകൊണ്ടു മുക്ത്യാർ അവകാശം സിദ്ധിച്ച വ്യക്തികൾ നടത്തിയ ഭൂമി കൈമാറ്റ ആധാരങ്ങളിൽ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കുക.

ഭാരതത്തിന് വെളിയിലുള്ള വ്യക്തിക്കു വേണ്ടിയാണ് മുക്ത്യാർ ഒപ്പിടുന്നതെങ്കിൽ ആ രാജ്യത്തിന്റെ എംബസി മുക്ത്യാർ സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ ആൾ വേണം ആധാരത്തിന്റെ ഒപ്പം എഴുതി കൊടുക്കുവാൻ.

എന്താണ് വിൽപത്രം (Will)? എങ്ങനെയാണ് വിൽപത്രം തയ്യാറാക്കേണ്ടത്?

[ശ്രെദ്ധിക്കുക: മുസ്ലിം വ്യക്തി നീയമനുസരിച്ചു ആ സമുദായത്തിൽ വില്പത്രത്തെ സംബന്ധിച്ച് വളരെ വ്യത്യാസമുള്ള നീയമങ്ങൾ ഉണ്ട്]

ഒരു വ്യക്തി തന്റെ മരണശേഷം നടപ്പിലാക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ മുൻ‌കൂർ രേഖപ്പെടുത്തുന്ന ഒരു ആധാരം(document) ആണ് വിൽപത്രം. വിൽപത്രം എഴുതിയ വ്യക്തിയുടെ മരണശേഷം മാത്രമേ വിൽപത്രത്തിൽ പറഞ്ഞിട്ടുള്ള കാര്യങ്ങൾ പ്രാബല്യത്തിൽ വരികയുള്ളു.

വിൽപത്രം തയ്യാറാക്കുന്നതിന് പ്രത്യേക ഘടന ഒന്നും ഇല്ല. സാധാര പേപ്പറിൽ എഴുതി തയ്യാറാക്കാം. വിൽപത്രം തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നത് ഉത്തമമാണ്. കോടതിയില്‍ ഹാജരാക്കുന്ന വേളയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തിട്ടുള്ള വില്‍പ്പത്രത്തിന് കൂടുതല്‍ മൂല്യമുണ്ടായിരിക്കും.രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യല്‍ അത്ര ചെലവുള്ളകാര്യമൊന്നുമല്ല- വില്‍പ്പത്രം രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുന്നതിന് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കേണ്ടതില്ല. രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നില്ല എങ്കിൽ വിൽപത്രം തയ്യാറാക്കി, രണ്ടു സാക്ഷികളുടെ സാന്നിദ്ധ്യത്തിൽ ഒപ്പിട്ടാൽ മാത്രമേ വിൽപത്രം നിയമപരമാവു. ഒരാൾ മരണ പത്രത്തിൽ ഏതെങ്കിലും ഒരു അവകാശിക്ക് വസ്തു കൊടുക്കുകയോ /കൊടുക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നുണ്ടെങ്കിൽ അതിന്റെ കാരണം രേഖപ്പെടുത്തുന്നത് ആ ആധാരത്തെ ബലപ്പെടുത്തും.

ഒരാൾക്ക് അയാളുടെ പേരിൽ ഒരു സമയം ഒരു മരണപത്രം മാത്രമേ പാടുള്ളൂ. എന്നാൽ നിലവിലുള്ള മരണ പത്രത്തിന് മാറ്റം വരുത്താതെ തുടർച്ച മരണപത്രം(Codicil) എഴുതി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാം. നിലവിലുള്ള ഒരു മരണപത്രം ആവശ്യമെങ്കിൽ റദ്ദു ചെയ്തു പുതിയത് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാം. ഏത് രജിസ്റ്റർ ആഫീസിൽ മരണപത്രം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാം.

പ്രായപൂര്‍ത്തിയും (18 വയസ്), സ്വബോധവും ഉള്ള ആർക്കും വിൽപത്രം തയ്യാറാക്കാം. ഇനി ഏതേലും മാനസീക അസുഖം ഉള്ളവർക്കും വില്‍പ്പത്രം എഴുതാവുന്നതാണ്. തയ്യാറാക്കുന്ന സമയത്ത് ഈ വ്യക്തിക്ക് മാനസികാരോഗ്യം ഉണ്ടായിരുന്നു എന്ന് ഒരു സൈക്യാട്രിസ്റ്റ് സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയാൽ മതിയാവും.

രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തതിന് ശേഷം വില്‍പ്പത്രം വക്കിലിന്റെ പക്കലോ സബ്-രജിസ്ട്രാറുടെ പക്കലോ സുരക്ഷതിമായി സൂക്ഷിക്കാവുന്നതുമാണ്. ഇത് രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തതിന് ശേഷം അത് നടപ്പിലാക്കുന്ന കാലം വരേയ്ക്കും രജിസ്ട്രാര്‍/സബ്-രജിസ്ട്രാറുടെ പക്കല്‍ സുരക്ഷിതമായി സൂക്ഷിക്കാവുന്നതാണ്.

വില്‍പ്പത്രം എഴുതിയ വ്യക്തിയുടെ മരണശേഷം വില്‍പ്പത്രത്തില്‍ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന നിര്‍ദ്ദേശങ്ങള്‍ അവതരിപ്പിക്കുകയും ഏറ്റെടുത്ത് നടപ്പിലാക്കുകയും ചെയ്യുന്ന ആളെയാണ് നടത്തിപ്പുകാരന്‍ അഥവാ എക്സിക്യൂട്ടര്‍ എന്ന് പറയുന്നത്. ചില സാഹചര്യങ്ങളിൽ കോടതി വില്‍പത്രത്തിലെ നിര്‍ദ്ദേശങ്ങള്‍ നടപ്പാക്കുന്നതിനായി ഒരു സംരക്ഷകനെ നിയമിക്കും. എക്സിക്യൂട്ടര്‍ ഇക്കാര്യം ശരിയായി നിര്‍വഹിക്കുന്നില്ലായെങ്കില്‍ സംരക്ഷകന് അല്ലെങ്കില്‍ മറ്റേതെങ്കിലും വ്യക്തിക്ക് ഇക്കാര്യം കോടതിയുടെ ശ്രദ്ധയില്‍ കൊണ്ടുവരാവുന്നതാണ്. എക്സിക്യൂട്ടര്‍ അയാളില്‍ നിക്ഷിപ്തമായിരുന്ന ചുമതല യഥാവിധം നിര്‍വഹിക്കുന്നതില്‍ വീഴ്ച വരുത്തിയെന്ന് കോടതിക്ക് ബോധ്യപ്പെട്ടാല്‍ അത് നടപ്പിലാക്കുന്നതിനായി കോടതി ഒരു അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്ററെ നിയമിക്കുന്നതാണ്.

എന്താണ് ഭാഗപത്രം (Partition Deed)?

ഒരു വസ്തുവിന് ഒന്നിൽ കൂടുതൽ അവകാശികൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ, ഇങ്ങനെയുള്ള കൂട്ടവകാശ വസ്തുക്കൾ ഭാഗിച്ച് എടുക്കുന്നത് സംബന്ധിച്ച ആധാരം. ഒരു വസ്തു/മുതൽ കൂട്ടൂടമസ്ഥന്മാർ തമ്മിൽ ഭാഗിക്കുകയോ, അതിന് സമ്മതിക്കുകയോ ചെയ്തു കൊണ്ട് തയ്യാറാക്കുന്ന ആധാരം. ഒന്നിൽ കൂടുതൽ പേർ വസ്തു ഭാഗിച്ചെടുക്കണം എന്നതാണ് ആവശ്യമെങ്കിൽ ഭാഗപത്രം തയ്യാറാക്കണം. ആവശ്യമെങ്കിൽ മറ്റുള്ളവർക്ക് പണം വാങ്ങി അവകാശം ഒഴിയാം. വസ്തു ഭാഗം ചെയ്യുമ്പോൾ പ്രധാനിയായ ഒരാൾക്ക് മുഖ്യ ആധാരം കൈവശത്തിൽ കിട്ടേണ്ടതാണ്. മറ്റുള്ളവർക്കായി തയ്യാറാക്കുന്ന ഓരോ ഡ്യൂപ്ലിക്കേറ്റ്‌ ഭാഗപത്രതിനും നിശ്ചിത തുകയുടെ മുദ്രപത്രം ആവശ്യമാണ്. അല്ലെങ്കിൽ പിന്നീടു പണയപ്പെടുതുന്നതിനും മറ്റും പ്രയാസങ്ങൾ നേരിടും. ഇങ്ങനെ ചെയ്യുന്നതിനു സർക്കാർ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി നിശ്ചയിച്ചിട്ടുണ്ട്. സർക്കാർ നിരക്ക് തീരുമാനിക്കുന്നത് ഭാഗപത്രം ആരൊക്കെ ചേർന്ന് നടത്തുന്നു എന്ന് നോക്കിയാണ്. കുടുംബങ്ങൾ തമ്മിലുള്ളവയും, അല്ലാത്തവയും എന്നിങ്ങനെ രണ്ടു രീതിയിലാണ് സർക്കാർ സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടിയും റജി. ഫീയും നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നത്. (കുടുംബം എന്നാൽ ഭാര്യ, ഭര്ത്താുവ്,മക്കൾ, മരണപെട്ട മക്കളുടെ അവകാശികൾ മാത്രമാണ്)