Category: General

എന്തൊക്കെയാണ് വസ്തു വാങ്ങുമ്പോൾ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ചില കാര്യങ്ങൾ?

യഥാർഥ (Original) ആധാരം കണ്ടു ബോധ്യപ്പെട്ടു മാത്രം ഇടപാട് നടത്തുക.

ഫോട്ടോസ്റ്റാറ്റ് ആധാരം കണ്ട്ഇടപാടുകൾക്ക് തുനിയരുത്.

വസ്തുവിന്റെ ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ് പരിശോധിക്കുക. ആധാരം പണയത്തിലാണെങ്കിൽ ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കുക വഴി നിലവിലുള്ള കടബാദ്ധ്യത അറിയാൻ സാധിക്കില്ല. പണയവസ്തുവിനെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ അറിയിക്കുകയോ ശേഖരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നില്ല.

കുറഞ്ഞത് 31 വർഷത്തെ ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ അപേഷ നൽകി ശേഖരിച്ച് പരിജ്ഞാനമുള്ളവരെക്കൊണ്ട് പരിശോധിപ്പിക്കണം. ഒപ്പം അതിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന ആധാരങ്ങളുടെ അസ്സലും പരിശോധിക്കണം.

വസ്തു കേസുകളിൽ പെട്ടിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിജ്ഞാനമുള്ളവരെക്കൊണ്ട് പരിശോധിപ്പിക്കണം.

കരം അടച്ച രസീത് പരിശോധിച്ചു വസ്തുവിനെ എല്ലാ വിവരങ്ങളും
അറിയുക. വസ്തുവിന്റെ തരം, കോടതി, ജപ്തി നടപടികൾ
എന്തെങ്കിലും ഉണ്ടോ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളൊക്കെ മനസ്സിക്കുക.
വസ്തുവിന്റെ വിസ്തീർണത്തിലോ റീസർവേ നമ്പറിലോ എന്തെങ്കിലും വ്യത്യാസമുണ്ടോ, ഭൂമി  ‘പുരയിടം’, ‘പാടം’, എന്ന ഗണത്തിൽപ്പെടുന്നതാണോ എന്നീ കാര്യങ്ങളും പരിശോധിക്കുന്നത് നല്ലതാണ്.

വിൽക്കുന്ന ആൾക്ക് വിൽക്കുവാനുള്ള അധികാരം ഉണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കുക. ( പ്രത്യേകിച്ചും അവിഭക്ത ഹിന്ദുകുടുംബങ്ങൾ (HUF ), കമ്പനി, ക്ലബുകൾ, സംഘടനകൾ ).

ഒന്നിലേറെ അവകാശികളുളള സ്ഥലമാണെങ്കിൽ വസ്തു സ്വന്തം പേരിലാക്കുന്നതിനു മുമ്പ് എല്ലാവരുടെ കൈയിൽ നിന്നും ‘ഒഴിമുറി’ (റിലീസ്) വാങ്ങണം. മറ്റ് ആളുകളുടെ അവകാശങ്ങൾ ഭൂമിയിലൂടെ നടപ്പവകാശമുണ്ടോ, കിണർ ഉപയോഗിക്കാൻ മറ്റുളളവർക്കും അവകാശമുണ്ടോ എന്നീ കാര്യങ്ങളും പരിശോധിക്കണം.

പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി ഉപയോഗിച്ച്  ഉള്ള കൈമാറ്റമെങ്കിൽ കൂടുതൽ ശ്രെദ്ദിക്കുക.  വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം ജനറൽ പവർ ഓഫ് അറ്റോർണി ഉപയോഗിച്ച് കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടാനാകില്ല.  മുക്ത്യാറുകളുടെ അസ്സൽ നേരിട്ടു കണ്ട് ബോധ്യപ്പെടുക

മരിച്ചുപോയ ആൾക്കു വേണ്ടി എഴുതുമ്പോൾ മരണ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ആധാരം എഴുതി കൊടുക്കുന്ന ആളുകൾ അനന്തരാവകാശികൾ ആണെന്നു വില്ലേജ് അധികാരി സാക്ഷ്യപ്പെടുത്തിയ സർട്ടിഫിക്കറ്റും ആവശ്യമാണ്. മരണപ്പെട്ട വ്യക്തിയുടെ മക്കൾ പ്രായപൂർത്തിയാകാത്തവരാണെങ്കിൽ നിയമത്തിൽ അനവധി ചട്ടങ്ങൾ പാലിക്കേണ്ടതുണ്ട്.

ആധാരത്തിൽ തിരുത്തലുകൾ പാടില്ല. അഥവാ ഉണ്ടെങ്കിൽ അവസാന പുറത്തിൽ പ്രത്യേകം അവ പരാമർശിച്ചിരിക്കും. രജിസ്റ്റർ ചെയ്തശേഷം പിനീടാണ് തെറ്റു കാണുന്നതെങ്കിൽ വേറെ തെറ്റുതിരുത്തൽ ആധാരം (Correction deed) ചെയ്യണം. ആ ആധാരം യഥാർഥ ആധാരത്തിനൊപ്പം സൂക്ഷിക്കണം. രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ആധാരത്തിൽ തിരുത്തിയാൽ അത് അസാധുവാകും.
വയൽ/ചതുപ്പ് എന്നിവ അനധികൃതമായി നികത്തി കരഭൂമി ആക്കി ചിലർ വിൽക്കാറുണ്ട്. മുൻ ആധാരത്തിൽ നിലം/ചതുപ്പ് എന്നാണെങ്കിൽ എഴുതി കിട്ടുന്ന ആധാരത്തിലും അങ്ങനെയേ ലഭിക്കൂ. ഇതിൽ തിരുത്തു വരുത്തിയാൽ പിന്നീട് നിയമനടപടികൾക്ക് (നീർത്തട സംരക്ഷണ നിയമവും ബാധകം) വിധേയമാകേണ്ടി വരും.

(ഇത് പൂർണ്ണമല്ല. വസ്തു വാങ്ങുന്നതിനു മുൻപ് നിയമ വിദഗ്ദ്ധരുമായി കൂടിയാലോചിച്ചു ചെയ്യുക)

എന്താണ് പൗരാവകാശരേഖ (citizen charter)?

സർക്കാരിന്റെ നിയന്ത്രണത്തിൽ ഉള്ള ഓരോ ഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളിലും നിർണയിക്കപ്പെട്ട രീതിയിൽ പൗരന്മാർക്ക് വിവിധ ഇനം സേവനങ്ങളും അവയുടെ വ്യവസ്ഥകളും അവ ലഭ്യമാക്കുന്ന സമയപരിധിയും സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുത്തി പ്രസിദ്ധീകരിക്കുന്ന രേഖയാണ് പൗരാവകാശ രേഖ(citizen charter). ഭരണ സംവിധാനത്തിൽ വിവിധ സർക്കാർ ഓഫീസുകളിൽ നിന്നും ഒരു പൗരന് അവകാശപ്പെട്ടത് എന്തൊക്കെ എന്നത് അവർക്കറിയാൻ അവകാശമുണ്ടാക്കുക എന്ന പ്രാഥമിക കർത്തവ്യം നിറവേറ്റാനാണ് ഓരോവിഭാഗവും പൗരാവകാശ രേഖ പ്രസിദ്ധികരിക്കേണ്ട ആവശ്യം. പൗരാവകാശ രേഖ പ്രസിദ്ധപ്പെടുത്തുന്നതു വഴി അവകാശത്തോടൊപ്പം അവ ലഭ്യമാകാനുള്ള വഴിയും സുതാര്യമാകുന്നു.

കുടിക്കടം (Encumbrance) എന്നാൽ എന്താണ്?

ഒരു വസ്തുവിന്റെ ആധാരതിനുമേൽ ഏതെങ്കിലും നിയമപരവും, സാമ്പത്തികവുമായ ബാദ്ധ്യതകൾ അവശേഷിക്കുന്നുണ്ടോ എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തുന്നത് കുടിക്കടത്തിലാണ്. ആധാരപ്രകാരമുള്ള ഉടമസ്ഥന് സ്വതന്ത്രമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിലനില്ക്കുന്നുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താൻ കുടിക്കടം പരിശോധിക്കുന്നത് വഴി സാധിക്കും. വില്പ്പനയ്‌ക്കോ പണയത്തിനോ  സ്വീകരിക്കുന്ന വസ്തു, മറ്റെല്ലാ ബാദ്ധ്യതകളിൽ നിന്നും തീർത്തും മുക്തമാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കേണ്ടത് പ്രസ്തുത വസ്തു വാങ്ങിക്കുന്നവൻ/പണയത്തിനു എടുക്കന്നവന്റെ ചുമതലയാണ്. പക്ഷെ രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ പണയങ്ങൾ മാത്രമേ കുടിക്കടത്തിൽ(Encumbrance) ഉണ്ടാകുകയുള്ളൂ. അതുകൊണ്ടു Encumbrance മാത്രം നോക്കി ഇടപാട് നടത്തുന്നത് ബുദ്ധിപരമല്ല.

1908 ലെ രജിസ്ട്രഷൻ നിയമ പ്രകാരം ചില തരത്തിലുള്ള ബാധ്യതകൾ/പണങ്ങൾക്ക് രജിസ്ട്രേഷൻ ആവശ്യമില്ല. അത്തരം ബാദ്ധ്യതകൾ കുടിക്കടം(Encumbrance) എന്ന രേഖയിൽ കാണില്ല. ഒരു ഉദാഹരണത്തിന് Equitable Mortgage നൽകുന്നത് മുഴുവൻ അസ്സൽ രേഖകളും പണയ സ്ഥാപനം കൈവശത്തിൽ വാങ്ങിച്ചിട്ടാണ്, എന്നാൽ ഇത് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാറില്ല ).

വസ്തു ഇടപാടുകൾ നടത്തുമ്പോൾ ഇത്തരം കാര്യങ്ങൾ വേണ്ടവിധം അന്വേഷിച്ചില്ല എങ്കിൽ അപകടത്തിൽ പെടാം.

എന്താണ് ഒഴിമുറി ആധാരം? എന്താണ് അവകാശ/കൂട്ടവകാശ ഒഴിമുറി?

ഒഴിമുറി ആധാരം
വസ്തുവിന്മേലുള്ള ഒരു പണയം/മറ്റേതെങ്കിലും ബാധ്യതകൾ രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ രേഖപ്പെടുത്തി കഴിഞ്ഞാൽ അത് കുടിക്കടത്തിൽ(Encumbrance) ഒരു ആധാരം നമ്പർ സഹിതം അടയാളപ്പെടുതുന്നതാണ്. കടത്തിന്റെ സ്വഭാവം, ഇത് ആര് എഴുതി നൽകി, ആർക്ക് എഴുതി നൽകി എന്നും കുടിക്കടരേഖയിൽ രേഖപ്പെടുത്തും. ഇങ്ങനെ രേഖപ്പെടുത്തിയ ഒരു കടം തീരുമ്പോൾ, കടം കൊടുത്തയാൾ പ്രസ്തുത കടം തീർന്നു എന്ന് ബോധ്യപ്പെട്ടു ആ വസ്തു തിരിച്ച് ഉടമസ്ഥന് എഴുതി നല്കുന്നതാണ് ഒഴിമുറി ആധാരം എന്നതുകൊണ്ട്‌ ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്.

എന്താണ് അവകാശ/കൂട്ടവകാശ ഒഴിമുറി?
ഒന്നിൽ കൂടുതൽ അവകാശികൾ ഉള്ള വസ്തുവിൽ നിന്നും ഒരാളുടെ അവകാശം പ്രതിഫലം വാങ്ങി ഒഴിഞ്ഞു കൊടുക്കുന്നു ഒഴിഞ്ഞു പോകുന്ന ആളും ഒഴിഞ്ഞു കിട്ടുന്ന ആളും മേൽ പ്രകാരമുള്ള വസ്തുവിൽ അവകാശി ആയിരിക്കണം.

‘വിറ്റ സാധനം തിരിച്ചെടുക്കുകയോ മാറ്റി നൽകുകയോ ചെയ്യില്ല’ എന്ന വ്യാപാര സ്ഥാപനങ്ങളിലെ അറിയിപ്പ് നിയമ വിരുദ്ധമാണോ?

വിറ്റ ഉൽപ്പന്നങ്ങൾക്ക് സാങ്കേതിക പിഴവോ തകരാറോ ഉണ്ടെങ്കിൽ വ്യാപാരി മാറ്റി നല്കുകയോ പ്രശ്നം പരിഹരിച്ചു നല്കുകയോ വേണം. ഉപഭോക്തൃ അവകാശങ്ങളിൽ പറയുന്നു ഈ ന്യായം സംസ്ഥാന സർക്കാർ 2007 ൽ ഉത്തരവായി (GO(P) 60/2007/FCS & CA) ഇറക്കിയിട്ടുണ്ട്. 

ബഹു കേരള ഹൈക്കോടതി Cochin International Airport Ltd vs State Of Kerala on 7 June, 2019(WP 30706 of 2013) എന്ന കേസിൽ ഇത് കൃത്യമായി പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്. എയർപോർട്ട് അതോറിറ്റിയുടെ കാന്റീനിൽനിന്ന്‌ വാങ്ങിയ സാധനങ്ങൾക്ക് നൽകിയ ബില്ലിൽ ‘വിറ്റ സാധനം തിരിച്ചെടുക്കുകയോ മാറ്റി നൽകുകയോ ചെയ്യില്ല’ എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തിയിരുന്നു. ഇത് ഗുണമേന്മയില്ലാത്ത ഉത്‌പന്നം മാറി ലഭിക്കാനുള്ള ഉപഭോക്താവിന്റെ അവകാശത്തിന്റെ ലംഘനമാണെന്നും നഷ്ടപരിഹാരം വേണമെന്നും ആവശ്യപ്പെട്ട് ഇടുക്കി ജില്ലാ ഉപഭോക്തൃ വിജിലൻസ് ഫോറം എറണാകുളം ജില്ലാ ഉപഭോക്തൃ തർക്ക പരിഹാര ഫോറത്തിൽ ഹർജി നൽകിയിരുന്നു. പരാതി പരിശോധിച്ച എറണാകുളം ഫോറം, വിജിലൻസ് ഫോറത്തിന്റെ വാദം അംഗീകരിച്ചു. കേസ് നടത്തിപ്പ് ചെലവായി പരാതിക്കാരന് അയ്യായിരം രൂപ നൽകാനും വിധിച്ചു.

ഇതിനെതിരേ സിയാൽ സംസ്ഥാന ഉപഭോക്തൃ തർക്ക പരിഹാര കമ്മീഷനിൽ അപ്പീൽ നൽകി. സംസ്ഥാന കമ്മീഷൻ അപ്പീൽ തള്ളുകയും കേസ് നടത്തിപ്പ് ചെലവ് പതിനായിരം രൂപയായി വർധിപ്പിക്കുകയും ചെയ്തു. തുടർന്ന് സിയാൽ ഹൈക്കോടതിയിൽ നൽകിയ റിട്ട് ഹർജിയാണ്  ഉപഭോക്താവിന് അനുകൂലമായി തള്ളിയത്.